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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1360 萬
參考單價：29.96 萬/坪
地址：新竹縣湖口鄉勝利路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 3.5衛 1廚房
總坪數：45.39 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.39 坪
土地面積：26.97 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：53 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角之物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與坪效具吸引力：總價 1360 萬，參考單價約 29.96 萬/坪，對於湖口鄉區透天物件而言價格合理。空間靈活度高：7 房 3 廳配置，且標榜「可住可店」，適合家庭居住或兼具經營工作室、店面用途。基礎設施完善：台水、台電、天然瓦斯三通，基本生活機能無虞。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：登記屋齡達 53 年，可能面臨管線老化、防水問題或結構安全疑慮，需準備較高的修繕預算。面積認定差異：權狀登記約 45.39 坪，但稅籍資料顯示實際使用面積極大（約 70 坪），存在法律上的不明確性。登記狀態特殊：標註 114 年申請首次登記，與 53 年屋齡看似有所矛盾，需釐清建物歷史沿革。
機會 (Opportunities)	地理位置潛力：位於縣道 117 勝利路旁，屬於主要幹道，交通便利性高，具商業活動潜力。區域發展效益：鄰近竹北科學園區與湖口老街，若周邊環境改善或交通規劃變更，可能有增值空間。使用彈性：因臨路且可住店，若能依法完成相關登記或轉型成功，租金收益可能高於一般住宅。
威脅 (Threats)	土地違建風險：前方建物占國有交通用地約 3.3 坪未登記，存在政府取締、拆除或限制重建的風險。融資評估難度：老屋加上土地違章疑慮，銀行承作貸款時可能會降低估價或提高利率，增加資金壓力。轉手流動性低：因涉及國有地占用問題及老舊結構，未來在二手市場轉售時可能面臨買家疑慮。

2. 物件評論

是否值得購買： 值得考慮，但需謹慎評估法律風險。

此物件對於預算有限、需要大空間且能承擔修繕成本的買方來說，具有相當的性價比優勢。總價在湖口地區可獲得較大的使用坪數與臨路條件，若用於自住或兼作工作室，實用價值極高。然而，主要關鍵在於國有土地的占用問題。該筆佔用面積雖小且租金低廉，但涉及公共土地違規，可能影響未來的改建許可或轉手流動性。建議在簽約前務必確認法律文件細節，並評估是否需自行向國庫繳納相關費用以取得合法地位。若能釐清此瑕疵，則是一筆具保值空間的投資；若無法接受潛在行政風險，則建議優先尋找權狀完整的標的。

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